كراء المحلات التجارية – طلب الإفراغ للهدم وإعادة البناء – التعويض المستحق عن عدم الرجوع للمحل بعد البناء

القرار 373
الصادر بتاريخ 18 فبراير 1987
ملف مدني 595/85
القاعدة
لما كان عقد الكراء التجاري غير محدد المدة فإن ما يقتضيه الفصل 6 من ظ 24 مايو في هذه الحالة أن يمنح المكتري مهلة ستة أشهر تبتدئ من تاريخ توصله بالإنذار ولا يطرح الموضوع أي إشكال فيما يتعلق باحترام مدة العقد.
لما كان سبب رفض تجديد العقد هو الهدم وإعادة البناء فإن التعويض الوحيد المستحق للمكتري هو المنصوص عليه في الفصل 12 من الظهير وأنه إذا كان هذا الفصل يقرر حق المكري في الأسبقية في الكراء فإنه لا يلزم المكري بأن يعيد بناية على عقاره على نحو معين فظل حقا معلقا على وجود محلات صالحة للاستعمال التجاري .
فلا مجال لإقامة أية دعوى ضد المكري إن هو أعاد بناء عقاره ليكون صالحا للسكنى بدل الاستعمال التجاري كما أنه لا مجال لمطالبته بالتعويض المنصوص عليه في الفصل 13 لأن ذلك رهين بأن تكون هناك محلات صالحة للاستعمال التجاري ومارس المكتري حقه في الأسبقية ولا بالتعويض المنصوص عليه في الفصل 20 لأن مجاله ثبوت عدم صحة السبب بعد فوات الأوان بأن قام المكري ببيع العقار أوكرائه بدل هدمه وإعادة بنائه كما علل بذلك طلب الإفراغ.

باسم جلالة الملك
إن المجلس:
وبعد المداولة طبقا للقانون
فيما يتعلق بالوسائل الأولى والثانية والرابعة مجتمعات.
حيث يستفاد من وثائق الملف ومن القرار المطلوب نقضه الصادر عن محكمة الاستئناف بسطات بتاريخ 15 يناير 1985 أن الطاعن مشعال المختار أقام دعوى في نطاق افصل 32 من ظهير 24 ماي 1955 ضد المطلوبين في النقض ورثة بنحدوعبد الوهاب الذين كانوا قد وجهوا إليه إنذارا بإفراغ المحل التجاري رقم 27 الكائن بشارع محمد الخامس بمدينة سطات من أجل الهدم وإعادة البناء وذلك بعدما رفضوا تجديد العقد أمام قاضي الصلح وطلب في هذه الدعوى أساسا إبطال الإنذار لعدم ارتكازه على أساس كما طلب احتياطيا إجراء خبرة لتحديد التعويض المستحق له عن رفض تجديد العقد والحكم له به فأجاب الفريق المكري الذي أقام دعوى عارضة يبدأ فيها استعداده لأداء التعويض المنصوص عليه في الفصل 12 من الظهير ويطلب الحكم بإفراغ المكتري نتيجة لذلك وبتاريخ 21 مارس 1985 صرحت المحكمة بأن المكتري لاحق له إلا في التعويض المنصوص عليه في الفصل 12 من ظهير 24 مايو وأنها لذلك لا ترى مبررا لإجراء أية خبرة وقضت بإفراغه مقابل أداء المكري له التعويض الذي يمثل كراء ثلاث سنوات أيدتها محكمة الاستئناف بالقرار موضوع الطعن.
حيث يعيب الطاعن القرار بانعدام التعليل وعدم الجواب لكونه دفع أمام المحكمة بأن الإنذار الذي وجه إليه ولا التصميم الذي أدلى به المكري لإثبات سبب الإنذار يشير إلى المحل موضوع النزاع وأن رد المحكمة على هذا الدفع بالإحالة على عقد الكراء لا يرفع الإشكال ويعتبر لذلك أن موضوع الدعوى ظل مجهولا كما أنه أثار عدم احترام مهلة ستة أشهر المنصوص عليها في الفصل السادس من ظهير 24 مايوإذ أن عقد الكراء وأن نص على بدايته فإن نهايته لم تكن محددة وأنه بمقتضى الفصل السادس المذكور فإن الإنذار كان يجب أن يوجه إليه قبل نهاية مدة العقد بستة أشهر إلا أن المحكمة لم تجبه على هذا الدفع كذلك.
لكن فيما يتعلق بتحديد موضوع الدعوى فإن المحكمة استخلصت من كافة وثائق الملف أن هذا الموضوع محدد وواضح لا لبس فيه وأن الأمر يتعلق بالفعل بالمحل التجاري الكائن بشارع محمد الخامس رقم 27 بسطات وعللت قضاءها في هذا الشأن تعليلا كافيا وقالت بأن العلاقة بين الطرفين معلومة وواضحة ويحددها عقد الكراء المبرم بينهما والموجود ضمن وثائق الملف وفيما يتعلق بمهلة الإنذار بالإفراغ فإن عقد الكراء كما يؤكد الطاعن في هذه الوسيلة غير محدد المدة ولهذا فإن ما يقتضيه نص الفصل السادس في مثل هذه الحالة هو أن يمنح المكتري مهلة ستة أشهر للإفراغ تبتدئ من تاريخ توصله بالإنذار ولا يطرح الموضوع أي إشكال بشأن احترام مدة العقد وأن المحكمة الابتدائية المؤيد حكمها بالقرار المطعون فيه أجابت عن هذا الدفع بهذا المعنى بعدما لاحظت أن الطاعن قد منح المهلة المذكورة التي تبتدئ من تاريخ توصله بالإنذار فتكون هذه الوسائل جميعها غير مرتكزة على أساس وغير جديرة بالاعتبار.
فيما يتعلق بالوسيلة الثالثة
حيث يعيب الطاعن القرار بانعدام التعليل وعدم الجواب لكونه أثار أن التصميم الذي أدلى به المكري يفيد أن المكتري لن يتمكن من ممارسة حق الأسبقية الذي يمنحه له القانون بعد إعادة بناء العقار إذ التصميم المذكور قد أعد على أساس أن يشيد منزل في عمق مساحة العقار وأن تقتسم باقي المساحة إلى مستودعين مستقلين وطالب لهذا بإجراء خبرة لتحديد التعويض الكامل المستحق له في مثل هذه الحالة بمقتضى ظهير 24 مايو إلا أن المحكمة لم تجبه على هذا الدفع فعدم صحة السبب يترتب عليه إما بطلان الإنذار وإما الحكم بالتعويض الكامل وفق ما يقتضيه الفصلان 10 و20 من الظهير وكان على المحكمة أن تأمر بتعيين خبير لتحديد هذا التعويض.
لكن حيث إن المحكمة الابتدائية التي أيد حكمها القرار المطعون فيه قد بتت في مسألة إثبات السبب واعتبرت أن الأمر يتعلق بالهدم وإعادة البناء وأن المكتري لا يستحق في هذه الحالة إلا التعويض المحدد في كراء ثلاث سنوات طبقا للفصل 12 من الظهير واعتبرت لهذا أنه لا موجب لإجراء أية خبرة لتحديده مستبعدة عن صواب التعويض الكامل المنصوص عليه في الفصل 10 أما فيما يتعلق بمسألة حق الأسبقية فإنه إذا كان الفصل 12 يقرر هذا الحق للمكتري فإنه لا يلزم المكري بأن يعيد بناية العقار على نحو معين فظل حقا معلقا على شرط أن توجد بالفعل في البناية الجديدة محلات صالحة للاستعمال التجاري ولهذا فلا مجال لإقامة أية دعوى ضد المكري إن هو أعاد بناء عقاره ليكون صالحا للسكنى بدل التجارة أولأي استعمال آخر كما أنه لا مجال لأن تقام ضده دعوى التعويض المنصوص عليها في الفصل 13 والتي لا يكون لها محل حسبما يقرره النص إلا إذا كانت هناك محلات صالحة للاستعمال التجاري في البناية الجديدة ومارس المكتري حقه في هذا الشأن على نحو ما يقرره الفصل غير أن المكري عمد مع ذلك إلى كراء المحل أوجميع المحلات للغير قبل أن يعرض على المكتري القديم كراء محل مناسب كما أنه لا مجال للمطالبة بالتعويض المنصوص عليه في الفصل 20 الذي إنما يكون له محل في حالة ثبوت عدم صحة السبب بعد فوات الأوان بأن قام المكري بالتصرف في العقار بالبيع ونحوه بدل إعادة بنائه كما علل بذلك طلب الإفراغ ولهذا فإن المحكمة تكون قد أجابت على ما أثاره في هذا الشأن حين قالت بأن طلب إجراء الخبرة يعتبر بالنظر إلى النصوص المنظمة لحق الأسبقية إجراء زائد مادام أن هذه النصوص تمنح للمكتري تعويضا يوازي كراء ثلاث سنوات وتمنح له حق الرجوع إلى المكان المعاد بناؤه ان اشتمل على محلات تجارية وفقا للكيفية المحددة في الفصل 13 فالوسيلة خلافا للواقع وغير مركزة على أساس.
لهذه الأسباب
قضى برفض الطلب.

الرئيس: المستشار المقرر: المحامي العام:
السيد محمد عمور، السيد بوهراس، السيد سوهايل